香港半山豪宅为何拒绝明星

——从华润置地香港项目看开发商的“综合性”

华润中心效果图 一个月的租金是30万元，物业管理费是2万元，必须交满一年的钱，算下来一年的租金费用多达380万，还不提供家俱。如果你在入住后在墙上钉了一个钉，那么你走的时候，要将这个钉痕填平……这是说得啥呀？这不是《非诚勿扰》里的台词，而是现实版的“非诚勿扰”的入住条件——地点是华润香港半山豪宅，业主是非富即贵者，但娱乐明星不行。神秘的半山豪宅，激发了笔者探密该家开发商的兴趣。

“无法用钱买到”的半山豪宅

白加道40号，在香港繁华区的半山坡地上，属于半山豪宅。一共5栋，只租不售，专供商界跨国公司的高层、政界要人居住。每一家的别墅入口旁还有一个通向私家后花园的小道。这里离香港特别行政区政府所在地不远，北见维多丽亚湾，南看大海，南北通透，在香港较为少见。最抢眼的是别墅里的私家泳池……半山豪宅，高山仰止。

当日前来参观的人员一行20余人，只允许4个人进入大门参观，而且不准拍照、录像，“自己人”都有限入内严密防范，笔者们心有“不甘”，不过，当笔者们了解到，这里拒绝娱乐界明星入住，笔者们也都释然了。现场的一名保安还神秘地告诉笔者，“我们可以满足住户的所有合法要求。”一名笔者刁难他说，“如果住户提出要与香港行政长官共进晚餐呢？”保安笑笑说，“可以啊，不过，住在这里的住户他们本身就有能力自己实现这个目的。”笔者又是暗吃一惊。

华润中心效果图 支撑“减掉明星”的力量

在寸土寸金的香港，华润半山豪宅华润山顶道2号、白加道40号是只租不售的项目，且拒绝明星租住。要“减”去明星，是因为有明星就会有狗仔队，无孔不入的狗仔队将影响这里主人的生活。“减”掉的明星客户，换来了静谥与私密，也赢来了足量的富、贵业主，这当然需要一个前提：开发商自己持有别墅。

华润更善于做的是“加法”。半山豪宅可以说是华润置地物业持有模式的一个缩影——虽然说华润的持有型物业更多是体现在商业项目上。去年9月，华润置地在北京水立方正式推出华润“新加法”的发展模式，并将把这一全新的品牌战略全面运用于产品设计、工程施工、物业服务以及核心生意模式等各个方面，使华润置地在业务能力上与其他主营住宅的地产企业拉开显著的距离，一条崭新的多产业发展道路递次呈现。

“地地道道”的综合性开发商

作为中国内地最具实力的综合型地产开发商之一，从2010年3月8日起香港恒生指数有限公司把华润置地纳入恒生指数成分股，成为香港43只蓝筹股之一。截至2009年底，公司总资产超过960亿港元，净资产超过390亿港元，土地储备面积超过2210万平方米，是中国地产行业规模最大、盈利能力最强的地产企业之一。目前，华润置地已进入中国内地28个城市践行着高品质的理想，并已形成橡树湾学府系列、橡树湾英伦系列、凤凰城精品都市系列、百万平米城中城系列、低密度大平层系列和特色高端产品等六大产品线，持有物业发展了都市综合体、住宅+区域商业中心、住宅+欢乐颂三种模式。正在发展项目超过50个。其中深圳万象城作为华润置地持有物业的代表作，是中国内地最具示范效应的都市综合体。

“减掉明星”背后的故事——三驾马车的强力驱动

[70年央企沉淀稳健策略]

“要做就要做到最好”，这是华润集团董事长宋林向华润置地提出的要求，也是华润置地对每个产品的，甚至产品的每个细节的要求。“华润集团是有70年历史的央企，在这个过程中沉淀了很多东西，踏踏实实做事是我们每个人的行事准则，为用户提供高品质的产品是我们品牌的核心理念，我们希望通过品质带给城市更多改变。”正是这种踏踏实实的做事风格和“要做就要做到最好”的目标，华润置地在项目开发上标准之严苛，在外人看来甚至有些和“自己过不去”。 为了提升项目的品质，华润置地制订了一套从设计、施工到验收、物业的严苛标准，华润人将之称为“精细设计准则”、“毫厘工程标准”和“情感悉心服务”。

华润中心效果图 [进可攻，退可守的差异化生意模式]

华润置地所采取的“住宅开发+持有物业+增值服务”的差异化生意模式，将稳健的发展战略转化为现实。“这样的生意模式使得华润置地成为了具有综合开发能力的地产发展商，利润的来源多元化，同时对风险的抵御能力层次化，企业可以通过住宅的开发带来近期增长动力，而通过收租物业的资本增值带来长期回报”一位接近华润置地的业界人士如此评价华润置地的生意模式。通过万象城这样城市综合体，华润真正实现了商业和物业的良性促进循环。在华润置地的发展规划中，城市综合体占得比重日益增大，通过对持有物业的有效运营提升区域经济的商业价值和商务价值，改善城市区域的生活形态。

[母公司孵化：华润发展的制胜节点]

所谓“孵化战略”，华润置地高管阐释道：华润集团作为华润置地的大股东，资金实力雄厚，而上市公司无论在资产规模还是现金流方面，都有所不及，“孵化战略就是让一些土地先期由集团来购买和持有，等到项目比较成熟时再按市场价格注入上市公司”。近几年华润置地的突然加速背后可以明显看到华润集团的身影，华润集团在华润置地的高速发展中成功的扮演了“孵化器”的角色。这种方式使得华润置地可以在上市后短期内即为股东带来回报，而最为华润置地大股东的华润集团也从中获得收益，实现了“集团、华润置地和股东的三方共赢”。而没有了后顾之忧的华润置地有了在快速发展的同时将每个项目做成精品的可能。

进入青岛——撑起青岛另外一片城市新天

去年，备受关注的青岛华润中心项目落子潜院地块，将要引入华润置地的旗舰产品——“华润中心”项目，集商务、办公、购物、休闲、居住等诸多城市功能于一体的大型现代都市综合体。其中住宅部分，将以高层和超高层的观海豪宅为主，打造市中心最大规模的国际化高端社区；持有物业部分，项目将建造以“万象城”Shopping MALL、甲级写字楼、5星酒店、酒店式公寓为主体的包罗万象的城中之城。“万象城” 致力引入全球最顶级的品牌及服务，多个首度进军青岛或以旗舰店形式进驻的国际知名品牌，将合力改写青岛购物消费文化。购物以外，“万象城” 亦为顾客提供优质中外国际食肆，惬意的运动场所，炫目的影院空间等各种休闲娱乐功能。集购物、休闲、饮食、娱乐、文化于一身的“万象城”，改写一贯购物模式，为青岛带来耳目一新的景象，撑起青岛另外一片城市新天。