2011-08-11 08:22
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您如果准备贷款买房，想必非常关心中国银监会近日颁布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》。日前，本报记者就此独家采访了银监会政策法规部副主任李伏安——《指引》首次对借款人借款能力的空间作了限制
记者：对于《商业银行房地产贷款风险管理指引》，普通百姓最关心的是其中的个人住房贷款部分。请问与过去的法规政策相比，《指引》中有哪些关于个人住房贷款的新规定？
李伏安：与以往的法规政策如《个人住房贷款管理办法》（1998年5月9日施行）相比，《指引》首次规定了借款人住房贷款月支出与月收入的最高比例以及借款人的所有债务支出与收入的最高比例，即对借款人借款能力的空间作了限制。
《指引》规定，借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50％以下，也就是说借款人平均每月需还银行的还款额和每月需缴纳的物业管理费不超过其月收入的50％，如果借款人每月收入不一，按照平均月收入计算。
同时，借款人每月如果还有其他的债务支出，比如归还银行的汽车贷款等，那么这些债务的月均支出与上述的月房产支出之和不能超过其月收入的55％。这里的月收入是指申请人的可支配收入，如果借款人和配偶一起申请住房贷款，可以将配偶的收入一起计算，当然配偶的债务也应当一起计入债务支出。
《指引》是宏观调控“有保有压”中“保”的生动体现
记者：发布《指引》的目的是什么？此举与宏观调控有什么内在联系？
李伏安：发布《指引》的目的，主要是引导商业银行建立针对房地产贷款特点的有效、完善的内部控制机制，监测、识别、衡量并提高房地产贷款风险防范能力。《指引》的制定与发布，有利于较长时期我国商业银行房地产信贷的健康发展，有利于引导商业银行内部风险控制长效机制的建立和完善。
如果全面分析《指引》，我们会发现，《指引》并没有对商业银行个人住房贷款进行比例限制，这与我国鼓励个人消费、扩大内需的宏观经济政策是一致的，是宏观调控政策“有保有压”中“保”的生动体现。当然，鼓励并不代表盲目发展，而应当是在有效控制贷款风险前提下的健康发展。
《指引》并不是为了抬高房贷门槛。银行应当为收入较低者、年轻人等设计合理的按揭方式
记者：有人说，《指引》在一定程度上抬高了个人住房贷款的门槛；还有人说，《指引》出台后会影响一部分百姓买房，比如收入较低者、工作时间不长的年轻人等，请问银监会对此怎么看？
李伏安：《指引》并不是为了抬高个人住房贷款的门槛，每个借款人要根据自己的实际还款能力“量体裁衣”地购买住房。
目前的情况是，大部分借款人的房贷支出并没有超过他们所有收入的一半，规定这个比例主要是防止某些人过度消费或过度投资，如果单个人这样，还不会对银行造成风险，但如果大部分人都具有这种消费心态或投资欲望，而又过度依赖银行贷款，就会对房地产市场的平稳发展及金融业的稳健运行造成较大的影响。
我们也看到，在准备贷款买房的人当中，有一些是工作时间不长的年轻人，也有一些收入不高的群众。对这些人，首先，他们自己应当要有一个对未来收入的稳定预期；同时银行也要针对这部分人的收入状况及其变化设计出符合其实际需要的按揭方式。比如，对参加工作不久的年轻人可以设计出一套起初还款额较低、日后逐渐增加其还款额的按揭品种；对依赖稳定工资收入而年龄又偏大的借款人，可以设计出一套起初还款额较高而退休后还款额较低的按揭品种，因为这些人在退休后的医疗或其他支出可能会增加。总之，我们认为商业银行可以针对不同客户的自身特点，提供更具针对性、更灵活的金融产品，以满足他们的住房消费需求。
个人收入的确定，需要银行进行多渠道、多角度的判断，全面、综合、灵活的分析
记者：《指引》出台后，社会舆论的反应以正面为主，但也有些不同看法，大多集中在个人收入的确定上。对银行来说，单位开出的收入证明也许和个人实际收入有差距；存款证明，由于没有一个联网的个人征信系统，也可能被造假；至于银行通过税务、工商等第三方进行调查，由于没有立法保证，恐怕也很难执行。对此您有何评论？
对于贷款买房的人来说，有的高收入者除了正常工资收入外还有业余时间从事一些工作所取得的额外收入，且数量不低，但这笔额外收入却较难提供被银行所认可的收入证明，结果他们有还款能力却只能贷较少的款，买较小的房，请问对此您又有何评论？
李伏安：应当说，关于个人收入的确定，需要银行进行综合判断，监管机构并不能设计一套固定的方法。银行的各种消费贷款业务已经发展了若干年，个人信用卡的发放也有一段时间，在这些信贷业务的扩展过程中，每家银行都积累了一定的判断个人收入的经验，而不是简单地依赖于借款人提供的收入证明。多渠道、多角度地判断，全面、综合、灵活地分析，会使商业银行更充分地获取客户相关信息，从而作出恰当的信贷决策。此外，我相信国家一定会加快征信、税收、工商等信息基础设施和法规建设，加快建立有利于消费信贷发展的社会环境。
对于有多种收入来源的，不管是业余的，还是零散的，只要是合法的、稳定的收入，经过核实都应该可以算作个人收入加以计算。
准备贷款买房的你要与银行一起协商设计一套“贴身”的还款计划
记者：对正准备贷款买房的百姓，银监会有哪些忠告和建议？
李伏安：我们的建议是：一定要理性购房，看到住房消费和住房投资能够带来的收入和所隐藏的风险，以及自己未来收入变化的趋势，同时向银行提出适合自身实际情况的借款申请，与银行一起协商设计一套“贴身”的还款计划，从而降低自己的还款压力，提高个人履约能力，争取保持良好的个人信用记录。
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